Czy istnieje ubezpieczenie gwarantujące prawidłowe zakończenie prac budowlanych?

Podpisanie kosztorysu budowlanego lub remontowego to niekiedy zobowiązanie na kilkadziesiąt, a nawet kilkaset tysięcy euro.

I coraz częściej pojawia się pytanie:

„Czy istnieje ubezpieczenie, które ochroni mnie, jeśli wykonawca zbankrutuje, porzuci budowę, znacznie przekroczy budżet lub jeśli prace zostaną źle wykonane?”

Niestety, odpowiedź jest mniej prosta, niż można by sobie wyobrazić.

W Europie istnieją różne ubezpieczenia, gwarancje finansowe, gwarancje dziesięcioletnie czy mechanizmy ochronne. Nie wszędzie jednak istnieje jedno uniwersalne ubezpieczenie, które automatycznie obejmowałoby wszystkie nieprzyjemne niespodzianki na budowie.

Jest to właśnie jeden z problemów, na które ECV – Euro Construct Verify pragnie znaleźć odpowiedź.

Co rozumiemy przez „gwarancję należytego wykonania”?

Z perspektywy osoby prywatnej, ubezpieczenie należytego wykonania powinno idealnie zadziałać, gdy budowa nie przebiega zgodnie z planem.

• upadłość lub niewypłacalność firmy;
• porzucenie budowy;
• niedokończone prace;
• zniknięcie wykonawcy po wpłacie zaliczki;
• istotne wady wykonawcze;
• prace niezgodne z kosztorysem;
• materiały inne niż zadeklarowane;
• konieczność zaangażowania innej firmy;
• dodatkowe koszty niezbędne do ukończenia prac.

Uwaga: te ryzyka zazwyczaj nie są objęte jednym ubezpieczeniem.

Należy odróżnić odpowiedzialność cywilną wykonawcy, ubezpieczenie dziesięcioletnie, ubezpieczenie „dommages-ouvrage” w niektórych krajach, gwarancje bankowe, poręczenia i właściwe gwarancje ukończenia robót.

Belgia: istnieją zabezpieczenia, ale nie obejmują wszystkiego

W Belgii osoba prywatna może skorzystać z kilku mechanizmów ochronnych.

W przypadku niektórych prac budowlanych wymagających obowiązkowego udziału architekta, zaangażowane strony mogą podlegać ubezpieczeniu obejmującemu ich odpowiedzialność dziesięcioletnią.

Trzeba jednak zrozumieć jedną zasadniczą kwestię: odpowiedzialność dziesięcioletnia nie oznacza gwarancji należytego wykonania prac.

Jeśli wykonawca porzuci budowę po tym, jak wpłacili już Państwo 40% lub 50% kwoty, jego ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej niekoniecznie zwróci utracone pieniądze.

Sytuacja wygląda inaczej, gdy projekt wchodzi w zakres stosowania ustawy Breyne'a, zwłaszcza w przypadku niektórych budów lub sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Przewiduje ona szczególne zabezpieczenia oraz, w zależności od statusu wykonawcy, mechanizmy gwarancji finansowej.

Jednak nie wszystkie prace remontowe automatycznie podlegają tym przepisom.

Francja: ubezpieczenie „dommages-ouvrage” jest ważne, ale to nie polisa na wypadek upadłości

Francja posiada stosunkowo rozwinięty system w zakresie ubezpieczeń budowlanych.

Można tu znaleźć w szczególności gwarancję dziesięcioletnią wykonawców, ubezpieczenie „dommages-ouvrage”, różne gwarancje związane z umowami o roboty budowlane oraz, w niektórych przypadkach, gwarancje dostawy lub ukończenia.

Ubezpieczenie „dommages-ouvrage” pozwala w szczególności, po spełnieniu warunków prawnych, na przyspieszenie odszkodowania za niektóre szkody objęte gwarancją dziesięcioletnią, bez oczekiwania na ostateczne ustalenie odpowiedzialności przez sąd.

Jednak „dommages-ouvrage” nie oznacza automatycznego zwrotu wszystkich zaliczek, jeśli firma zniknie.

W przypadku niektórych umów o budowę domu jednorodzinnego konsument korzysta natomiast ze szczególnych mechanizmów gwarancji dostawy. Kluczowe jest zatem zidentyfikowanie dokładnego rodzaju podpisanej umowy.

Luksemburg: należy sprawdzić umowę i gwarancje finansowe

W Luksemburgu inwestora mogą chronić różne mechanizmy, w zależności od charakteru projektu i rodzaju umowy.

W przypadku dużych inwestycji deweloperskich mogą być przewidziane gwarancje finansowe lub bankowe.

Jednak w przypadku standardowego remontu nigdy nie należy zakładać, że ubezpieczenie automatycznie obejmuje porzucenie budowy.

Przed podpisaniem umowy należy jasno zapytać: „Kto zapłaci, jeśli firma zniknie przed końcem prac?”

Jeśli nikt nie potrafi precyzyjnie odpowiedzieć na to pytanie, należy przyjąć, że ryzyko prawdopodobnie pozostaje po Państwa stronie.

Holandia: gwarancje i systemy zależne od rodzaju budowy

W Holandii w sektorze budownictwa i mieszkalnictwa istnieją różne gwarancje umowne i systemy gwarancyjne.

Poziom ochrony zależy jednak w dużej mierze od rodzaju budowy, firmy, umowy oraz systemu, do którego firma ewentualnie należy.

Dla osoby prywatnej ważne jest zatem sprawdzenie, czy budowa rzeczywiście jest objęta gwarancją na wypadek niewypłacalności, wad lub nieukończenia, czy tylko na wypadek niektórych szkód technicznych.

Firma twierdząca, że należy do systemu gwarancyjnego, musi być w stanie to udowodnić.

Niemcy: „Fertigstellungsgarantie” może być interesująca

Niemcy znają różne mechanizmy „Bürgschaft”, czyli poręczenia lub gwarancji finansowej.

Można spotkać w szczególności gwarancje dotyczące wykonania lub ukończenia prac.

„Fertigstellungsbürgschaft” lub porównywalna gwarancja może stanowić interesujące zabezpieczenie, jeśli umowa i gwarancja zostały prawidłowo skonstruowane.

Oczywiście nie wszystkie firmy oferują ten mechanizm.

W przypadku dużych prac, żądanie gwarancji bankowej lub poręczenia może być zatem o wiele skuteczniejsze niż zwykłe zapewnienie: „Nasza firma istnieje od dwudziestu lat, niczym Państwo nie ryzykują”.

Firma może istnieć dwadzieścia lat i napotkać trudności finansowe w dwudziestym pierwszym roku działalności.

Hiszpania: uwaga na zaliczki i małe firmy

W Hiszpanii zabezpieczenia również w dużej mierze zależą od rodzaju budowy i umowy.

W niektórych transakcjach na rynku nieruchomości, zwłaszcza przy budowie i sprzedaży nowych mieszkań, istnieją specjalne mechanizmy chroniące kwoty wpłacane z góry przez nabywców.

Jednak w przypadku prac remontowych u osoby prywatnej sytuacja może być zupełnie inna.

Kuchnia, dach, basen, taras, elewacja, klimatyzacja, fotowoltaika czy generalny remont: wysoka zaliczka może być niezwykle trudna do odzyskania, jeśli firma zniknie.

Prostym środkiem ostrożności jest ograniczenie płatności z góry i powiązanie ich z weryfikowalnymi etapami budowy.

Portugalia: nie należy mylić ubezpieczenia zawodowego z gwarancją ukończenia prac

Również w Portugalii ubezpieczeń zawodowych nie należy mylić z prawdziwą gwarancją finansową, która pozwala na ukończenie budowy w przypadku niewywiązania się firmy ze zobowiązań.

Na dużych budowach warto przewidzieć w umowie płatności etapowe, potrącenia, gwarancje, precyzyjne warunki odbioru i ewentualnie poręczenie lub odpowiedni mechanizm finansowy.

Włochy: gwarancje w dużej mierze zależą od rodzaju projektu

We Włoszech istnieją różne mechanizmy gwarancyjne, zwłaszcza w przypadku niektórych transakcji na rynku nieruchomości i sprzedaży nieruchomości w budowie.

Jednak w przypadku standardowego remontu ostrożność pozostaje niezbędna.

Ubezpieczenie od odpowiedzialności zawodowej lub dziesięcioletniej nigdy nie powinno być automatycznie interpretowane jako gwarancja obejmująca „wszystko, co mogłoby pójść nie tak na mojej budowie”.

Należy przeczytać warunki umowy i ubezpieczenia.

Szwajcaria: przede wszystkim solidna umowa

W Szwajcarii gwarancje umowne, poręczenia i ubezpieczenia mogą oferować istotne zabezpieczenia.

Jednak, podobnie jak gdzie indziej, ich skuteczność zależy od tego, co faktycznie zostało przewidziane.

W przypadku dużej budowy pytanie nie powinno więc brzmieć tylko: „Czy firma jest ubezpieczona?”, ale raczej: „Jaka gwarancja finansowa istnieje, jeśli ta firma nie będzie mogła dokończyć mojej budowy?”

Wielka Brytania: specjalne gwarancje mogą uzupełniać ubezpieczenia

W Wielkiej Brytanii w sektorze budowlanym mogą interweniować różne systemy gwarancji (warranties), gwarancji ubezpieczeniowych (insurance-backed guarantees) i specjalnych zabezpieczeń.

Zakres ochrony zależy jednak od wykupionego produktu.

Niektóre gwarancje obejmują wady konstrukcyjne, inne pewne naruszenia umowy lub niewypłacalność usługodawcy.

Należy zatem zbadać wyłączenia i limity odpowiedzialności, zanim uzna się budowę za rzeczywiście chronioną.

Francja, Belgia, Luksemburg: uwaga na słowo „ubezpieczony”

Wykonawca może powiedzieć: „Proszę się nie martwić, jesteśmy doskonale ubezpieczeni”.

To zdanie bez dokumentów nie znaczy praktycznie nic.

• nazwa ubezpieczyciela;
• numer polisy;
• okres ważności;
• faktycznie ubezpieczona działalność;
• wyłączenia;
• a przede wszystkim, co ubezpieczenie faktycznie obejmuje.

Firma może być prawidłowo ubezpieczona od odpowiedzialności cywilnej, nie oferując jednocześnie żadnej gwarancji finansowej na wypadek własnej upadłości.

Prawdziwy problem: ubezpieczenie często interweniuje po podpisaniu umowy

Tradycyjnie ubezpieczyciel obejmuje określone ryzyko.

Jednak w budownictwie najlepszym sposobem na ograniczenie szkody jest unikanie podpisywania złego kosztorysu z firmą stwarzającą zbyt duże ryzyko.

Firma

Jej faktyczne istnienie, sytuacja, staż, ubezpieczenia, działalność i różne legalnie dostępne wskaźniki ryzyka.

Kosztorys

Czy ceny są spójne? Czy ilości wydają się normalne? Czy materiały odpowiadają żądanej cenie? Czy brakuje niektórych ważnych usług? Czy zaliczki są nieproporcjonalnie wysokie?

Budowa

Jaka jest jej wartość? Jaki jest stopień jej złożoności? Czy istnieją szczególne ryzyka techniczne? Czy zapowiedziany harmonogram jest realistyczny?

Dlaczego pozytywna analiza kosztorysu mogłaby stać się podstawą ubezpieczenia?

Jest to właśnie kierunek obecnie analizowany przez ECV – Euro Construct Verify.

ECV prowadzi obecnie negocjacje z towarzystwami ubezpieczeniowymi w celu zbadania możliwości wprowadzenia produktu mającego na celu lepszą ochronę konsumenta przed niektórymi ryzykami związanymi z budową.

Rozważana zasada jest szczególnie interesująca: dostęp do tej ochrony mógłby być uzależniony od wcześniejszej pozytywnej analizy kosztorysu i dokumentacji przez ECV, zgodnie z kryteriami kwalifikowalności, które zostałyby określone z ubezpieczycielem.

ANALIZA → OCENA RYZYKA → UBEZPIECZENIE

zamiast:

PODPISANIE UMOWY → ZAPŁATA → ODKRYCIE PROBLEMU → PRÓBA ODZYSKANIA PIENIĘDZY.

Dokładne gwarancje, wyłączenia, limity, terytoria objęte ochroną, warunki akceptacji i taryfy będą oczywiście zależeć od umów, które zostaną zawarte z ubezpieczycielami.

Na tym etapie produkt ten jest więc w fazie analiz i negocjacji i nie należy go przedstawiać jako ochrony już dostępnej w ECV.

Dobre ubezpieczenie nigdy nie zastąpi dobrej umowy

Należy unikać nieproporcjonalnie wysokich zaliczek.

Należy preferować płatności odpowiadające rzeczywistemu postępowi prac.

Należy prosić o faktury.

Nie należy płacić całości przed odbiorem.

Należy zadbać o precyzyjne wpisanie materiałów, marek, numerów referencyjnych, ilości i parametrów technicznych do kosztorysu.

Należy prosić o certyfikaty ubezpieczeniowe, gdy charakter prac to uzasadnia.

A przede wszystkim: nie należy podpisywać kosztorysu tylko dlatego, że cena wydaje się atrakcyjna.

Kosztorys tańszy o 20% może ostatecznie kosztować 50% więcej, jeśli trzeba będzie dokończyć lub przerobić budowę.

„Mój wykonawca prosi o 50% zaliczki. Czy to normalne?”

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich krajów i wszystkich branż.

Producent okien na wymiar może słusznie potrzebować zamówić specjalnie wyprodukowane elementy. Generalny wykonawca może musieć zamówić określone materiały.

Jednak im wyższa zaliczka, tym bardziej bezpośrednio finansują Państwo firmę, zanim otrzymają Państwo odpowiadające jej prace.

Należy więc zapytać, dlaczego te pieniądze są potrzebne. A przede wszystkim zapytać: „Co gwarantuje moją zaliczkę, jeśli w przyszłym tygodniu ogłoszą Państwo upadłość?”

Odpowiedź może być niezwykle pouczająca.

Cena to nie jedyne ryzyko związane z kosztorysem

Gdy osoba prywatna analizuje kosztorys, zazwyczaj patrzy na ostateczną kwotę. ECV zaleca pójście o wiele dalej.

Kosztorys budowlany należy również zbadać pod kątem: FINANSOWYM + TECHNICZNYM + PRAWNYM + WYKONAWCY + UBEZPIECZEŃ + ZALICZEK + GWARANCJI.

Ponieważ kosztorys na 38 000 € zaproponowany przez wiarygodną firmę może być znacznie mniej ryzykowny niż kosztorys na 31 000 € przedstawiony przez niestabilną spółkę, która natychmiast żąda 50% zaliczki.

Przed podpisaniem umowy: pytania, które warto zadać

1. Jakie ubezpieczenie dokładnie obejmuje Państwa odpowiedzialność na tej budowie?
2. Czy mogę otrzymać certyfikat przed podpisaniem umowy?
3. Czy istnieje gwarancja na wypadek upadłości?
4. Czy moja zaliczka jest gwarantowana?
5. Co się stanie, jeśli porzucą Państwo budowę?
6. Kto sfinansuje różnicę, jeśli inna firma będzie musiała dokończyć prace?
7. Czy materiały i numery referencyjne są dokładnie wskazane w kosztorysie?
8. Czy płatności odpowiadają rzeczywistym etapom budowy?
9. Czy przewidziano kaucję gwarancyjną do czasu odbioru?
10. Jakie wyłączenia przewidują Państwa ogólne warunki?

Poważny wykonawca nie powinien uważać tych pytań za nienormalne.

To nie Państwo proszą go o zaufanie: to on czasami prosi Państwa o powierzenie mu kilkudziesięciu tysięcy euro.

ECV: weryfikacja przed podpisaniem, a w przyszłości być może lepsze ubezpieczenie

Europejski rynek remontowy to ogromne kwoty.

Mimo to osoba prywatna wciąż zbyt często jest pozostawiona sama sobie, gdy musi ocenić, czy kosztorys jest spójny, czy firma wydaje się wiarygodna i czy proponowane gwarancje są wystarczające.

Celem ECV jest przeniesienie ochrony konsumenta na etap przed podpisaniem kosztorysu.

A w przyszłości, jeśli prowadzone obecnie negocjacje z sektorem ubezpieczeń zakończą się sukcesem, pozytywna analiza ECV mogłaby również stanowić podstawę do zakwalifikowania się do ochrony ubezpieczeniowej specjalnie zaprojektowanej pod kątem ryzyk na budowie.

Byłaby to logiczna ewolucja: weryfikacja ryzyka przed podjęciem decyzji o jego ubezpieczeniu.

Podsumowując

Tak, w Europie istnieją różne ubezpieczenia i gwarancje, które mogą chronić osobę prywatną.

Nie, nie istnieje uniwersalne ubezpieczenie, które automatycznie obejmuje wszystkie nieprzyjemne niespodzianki na budowie.

A przede wszystkim: ubezpieczenie dziesięcioletnie, odpowiedzialność cywilna, „dommages-ouvrage”, gwarancja bankowa i gwarancja należytego wykonania to nie to samo.

Przed podpisaniem umowy trzeba więc dokładnie wiedzieć, co jest objęte ochroną… a co pozostanie Państwa obciążeniem.