Fallimento, abbandono del cantiere, superamento del budget, vizi di costruzione: quali assicurazioni e garanzie proteggono realmente il committente e cosa non coprono.
Firmare un preventivo di costruzione o ristrutturazione rappresenta a volte un impegno di diverse decine, se non centinaia, di migliaia di euro.
E una domanda si ripresenta sempre più spesso:
«Esiste un'assicurazione che mi protegga se l'impresa fallisce, abbandona il cantiere, supera di molto il budget o se i lavori sono eseguiti male?»
La risposta, purtroppo, è meno semplice di quanto si possa immaginare.
In Europa esistono diverse assicurazioni, garanzie finanziarie, garanzie decennali o meccanismi di protezione. Ma non esiste ovunque un'unica assicurazione che copra automaticamente tutte le brutte sorprese di un cantiere.
Questo è precisamente uno dei problemi a cui ECV – Euro Construct Verify desidera fornire una risposta.
Cosa si intende per «garanzia di buon fine»?
Nella mente di un privato, un'assicurazione di buon fine dovrebbe idealmente intervenire quando un cantiere non procede come previsto.
- fallimento o insolvenza dell'impresa;
- abbandono del cantiere;
- lavori non terminati;
- sparizione dell'imprenditore dopo il pagamento di un acconto;
- vizi di costruzione importanti;
- lavori non conformi al preventivo;
- materiali diversi da quelli dichiarati;
- necessità di far intervenire un'altra impresa;
- costi aggiuntivi necessari per terminare i lavori.
Ma attenzione: questi rischi generalmente non sono tutti coperti da un'unica assicurazione.
Bisogna distinguere in particolare la responsabilità civile dell'imprenditore, l'assicurazione decennale, l'assicurazione danni-opera in alcuni Paesi, le garanzie bancarie, le cauzioni e le vere e proprie garanzie di completamento.
Belgio: esistono tutele, ma non coprono tutto
In Belgio, il privato può beneficiare di diversi meccanismi di protezione.
Per alcuni lavori immobiliari che richiedono l'intervento obbligatorio di un architetto, gli operatori coinvolti possono essere soggetti a un'assicurazione che copre la loro responsabilità decennale.
Ma bisogna capire una cosa fondamentale: responsabilità decennale non significa garanzia di buon fine del cantiere.
Se il Suo imprenditore abbandona un cantiere dopo che Lei gli ha già versato il 40% o il 50% dell'importo, la sua assicurazione di responsabilità civile non rimborserà necessariamente il denaro perso.
La situazione è diversa quando il progetto rientra nel campo di applicazione della legge Breyne, in particolare per alcune costruzioni o vendite di abitazioni. Questa prevede tutele specifiche e, a seconda dello status dell'imprenditore, meccanismi di garanzia finanziaria.
Ma non tutti i lavori di ristrutturazione rientrano automaticamente in questo regime.
Francia: l'assicurazione danni-opera è importante, ma non è un'assicurazione anti-fallimento
La Francia possiede un sistema relativamente sviluppato in materia di assicurazione edile.
Troviamo in particolare la garanzia decennale dei costruttori, l'assicurazione danni-opera, diverse garanzie legate ai contratti di costruzione e, in alcune configurazioni, garanzie di consegna o di completamento.
L'assicurazione danni-opera permette in particolare, quando sussistono le condizioni legali, di accelerare l'indennizzo di alcuni danni rientranti nella garanzia decennale senza attendere che un tribunale determini definitivamente le responsabilità.
Ma danni-opera non significa automaticamente il rimborso di tutti gli acconti se un'impresa scompare.
Per alcuni contratti di costruzione di case unifamiliari, il consumatore beneficia invece di meccanismi specifici di garanzia di consegna. È quindi essenziale identificare l'esatto tipo di contratto firmato.
Lussemburgo: verificare il contratto e le garanzie finanziarie
In Lussemburgo, diversi meccanismi possono proteggere il committente, in particolare a seconda della natura del progetto e del contratto utilizzato.
Nelle operazioni immobiliari importanti, possono essere previste garanzie finanziarie o bancarie.
Per una ristrutturazione classica, tuttavia, non si deve mai dare per scontato che un'assicurazione copra automaticamente l'abbandono del cantiere.
Prima di firmare, chieda chiaramente: «Chi paga se l'impresa scompare prima della fine dei lavori?»
Se nessuno può rispondere con precisione a questa domanda, consideri che il rischio rimane probabilmente a Suo carico.
Paesi Bassi: garanzie e sistemi legati al tipo di costruzione
Nei Paesi Bassi, esistono diverse garanzie contrattuali e sistemi di garanzia nel settore dell'edilizia e degli alloggi.
Il livello di protezione dipende tuttavia fortemente dal tipo di cantiere, dall'impresa, dal contratto e dal sistema a cui questa è eventualmente affiliata.
Per un privato, è quindi importante verificare se il cantiere beneficia realmente di una garanzia contro l'insolvenza, i difetti o il mancato completamento, o unicamente contro alcuni danni tecnici.
Un'impresa che afferma di appartenere a un sistema di garanzia deve poterlo dimostrare.
Germania: la «Fertigstellungsgarantie» può essere interessante
La Germania conosce diversi meccanismi di Bürgschaft, cioè di cauzione o garanzia finanziaria.
Si possono incontrare in particolare garanzie relative all'esecuzione o al completamento dei lavori.
Una Fertigstellungsbürgschaft o garanzia comparabile può costituire una protezione interessante quando il contratto e la garanzia sono stati strutturati correttamente.
Ma ovviamente non tutte le imprese propongono questo meccanismo.
Per lavori importanti, richiedere una garanzia bancaria o una cauzione può quindi essere molto più efficace di una semplice affermazione: «La nostra impresa esiste da vent'anni, Lei non rischia nulla».
Un'impresa può avere vent'anni di esistenza e incontrare difficoltà finanziarie il ventunesimo anno.
Spagna: attenzione agli acconti e alle piccole imprese
In Spagna, le tutele dipendono ugualmente molto dal tipo di costruzione e di contratto.
In alcune operazioni immobiliari, in particolare la costruzione e la vendita di alloggi nuovi, esistono meccanismi specifici per proteggere le somme anticipate dagli acquirenti.
Ma per lavori di ristrutturazione presso un privato, la situazione può essere molto diversa.
Cucina, tetto, piscina, terrazza, facciata, climatizzazione, fotovoltaico o ristrutturazione completa: un acconto importante può diventare estremamente difficile da recuperare se l'impresa scompare.
Una semplice precauzione consiste nel limitare i pagamenti anticipati e farli corrispondere a fasi verificabili del cantiere.
Portogallo: non confondere assicurazione professionale e garanzia di completamento
Anche in Portogallo, le assicurazioni professionali non devono essere confuse con una vera e propria garanzia finanziaria che permetta di terminare il cantiere in caso di inadempienza dell'impresa.
Sui cantieri importanti, può essere opportuno prevedere contrattualmente pagamenti progressivi, ritenute, garanzie, condizioni precise di collaudo ed eventualmente una cauzione o un meccanismo finanziario adeguato.
Italia: le garanzie dipendono fortemente dal tipo di progetto
In Italia, esistono diversi meccanismi di garanzia, in particolare in alcune operazioni immobiliari e vendite di immobili da costruire.
Per una ristrutturazione classica, la prudenza resta comunque indispensabile.
Un'assicurazione di responsabilità professionale o decennale non deve mai essere interpretata automaticamente come una garanzia che copre «tutto ciò che potrebbe andare storto nel mio cantiere».
Bisogna leggere le condizioni del contratto e dell'assicurazione.
Svizzera: prima di tutto, la solidità contrattuale
In Svizzera, le garanzie contrattuali, le cauzioni e le assicurazioni possono offrire tutele importanti.
Ma, come altrove, la loro efficacia dipende da ciò che è stato realmente previsto.
Per un cantiere di rilievo, la domanda non dovrebbe quindi essere solo: «L'impresa è assicurata?» ma piuttosto: «Quale garanzia finanziaria esiste se questa impresa non può più terminare il mio cantiere?»
Regno Unito: garanzie specifiche possono integrare le assicurazioni
Nel Regno Unito, diversi sistemi di warranties, insurance-backed guarantees e tutele specifiche possono intervenire nel settore dell'edilizia.
La copertura dipende tuttavia dal prodotto sottoscritto.
Alcune garanzie coprono difetti di costruzione, altre determinate inadempienze contrattuali o l'insolvenza di un fornitore.
Bisogna quindi esaminare le esclusioni e i massimali prima di considerare il cantiere come realmente protetto.
Francia, Belgio, Lussemburgo: attenzione alla parola «assicurato»
Un imprenditore potrebbe dirLe: «Non si preoccupi, siamo perfettamente assicurati».
Questa frase non significa praticamente nulla senza un documento.
- il nome dell'assicuratore;
- il numero di polizza;
- il periodo di validità;
- le attività effettivamente assicurate;
- le esclusioni;
- e soprattutto ciò che l'assicurazione copre realmente.
Un'impresa può essere correttamente assicurata per la responsabilità civile pur non offrendo alcuna garanzia finanziaria contro il proprio fallimento.
Il vero problema: l'assicurazione interviene spesso dopo la firma
Tradizionalmente, l'assicuratore copre un rischio determinato.
Ma nell'edilizia, il modo migliore per ridurre un sinistro è ancora evitare di firmare un cattivo preventivo con un'impresa che presenta troppi rischi.
L'impresa
La sua esistenza reale, la sua situazione, la sua anzianità, le sue assicurazioni, le sue attività e i diversi indicatori di rischio legalmente disponibili.
Il preventivo
I prezzi sono coerenti? Le quantità sembrano normali? I materiali corrispondono al prezzo richiesto? Mancano alcune prestazioni importanti? Gli acconti sono sproporzionati?
Il cantiere
Qual è il suo valore? Qual è la sua complessità? Esistono rischi tecnici particolari? Il calendario annunciato è realistico?
Perché un'analisi positiva del preventivo potrebbe diventare la base per un'assicurazione?
Questa è precisamente una pista attualmente allo studio di ECV – Euro Construct Verify.
ECV è attualmente in trattativa con delle compagnie di assicurazione per studiare la creazione di un prodotto destinato a proteggere meglio il consumatore da alcuni rischi legati al suo cantiere.
Il principio considerato è particolarmente interessante: l'accesso a questa protezione potrebbe essere condizionato a un'analisi positiva preliminare del preventivo e della pratica da parte di ECV, secondo i criteri di idoneità che verrebbero definiti con l'assicuratore.
ANALIZZARE → VALUTARE IL RISCHIO → ASSICURARE
invece di:
FIRMARE → PAGARE → SCOPRIRE IL PROBLEMA → CERCARE DI RECUPERARE IL PROPRIO DENARO.
Le garanzie esatte, le esclusioni, i massimali, i territori interessati, le condizioni di accettazione e le tariffe dipenderanno ovviamente dagli accordi che potranno essere conclusi con gli assicuratori.
In questa fase, questo prodotto è quindi in fase di studio e negoziazione e non deve essere presentato come una copertura già disponibile presso ECV.
Una buona assicurazione non sostituirà mai un buon contratto
Eviti gli acconti sproporzionati.
Privilegi pagamenti che corrispondano all'avanzamento reale dei lavori.
Chieda le fatture.
Non paghi l'intero importo prima del collaudo.
Faccia inserire con precisione nel preventivo i materiali, le marche, i codici, le quantità e le prestazioni tecniche.
Richieda i certificati di assicurazione quando la natura dei lavori lo giustifica.
E soprattutto: non firmi un preventivo solo perché il prezzo sembra interessante.
Un preventivo del 20% più economico può alla fine costare il 50% in più se si deve terminare o rifare il cantiere.
«Il mio imprenditore mi chiede il 50% di acconto. È normale?»
Non esiste una risposta identica per tutti i Paesi e per tutte le professioni.
Un produttore di infissi su misura può legittimamente dover ordinare elementi fabbricati appositamente. Un'impresa generale può dover ordinare determinati materiali.
Ma più l'acconto è elevato, più Lei finanzia direttamente l'impresa prima di aver ricevuto i lavori corrispondenti.
Chieda quindi perché questo denaro è necessario. E soprattutto, chieda: «Cosa garantisce il mio acconto se Lei fallisce la prossima settimana?»
La risposta può essere estremamente istruttiva.
Il prezzo non è l'unico rischio di un preventivo
Quando un privato analizza un preventivo, generalmente guarda l'importo finale. ECV raccomanda di andare molto oltre.
Un preventivo di costruzione deve essere esaminato anche sotto l'aspetto: FINANZIARIO + TECNICO + LEGALE + IMPRESA + ASSICURAZIONI + ACCONTI + GARANZIE.
Perché un preventivo da 38.000 € proposto da un'impresa affidabile può essere molto meno rischioso di un preventivo da 31.000 € presentato da una società fragile che esige immediatamente il 50% di acconto.
Prima di firmare: le domande da porre
- Quale assicurazione copre esattamente la Sua responsabilità su questo cantiere?
- Posso ricevere il certificato prima di firmare?
- Esiste una garanzia in caso di fallimento?
- Il mio acconto è garantito?
- Cosa succede se Lei abbandona il cantiere?
- Chi finanzia la differenza se un'altra impresa deve terminare i lavori?
- I materiali e i codici di riferimento sono indicati con precisione nel preventivo?
- I pagamenti corrispondono a fasi reali del cantiere?
- È prevista una ritenuta fino al collaudo?
- Quali sono le esclusioni previste nelle Sue condizioni generali?
Un imprenditore serio non dovrebbe considerare queste domande come anomale.
Non è Lei a chiedergli di fidarsi: è lui che a volte Le chiede di affidargli diverse decine di migliaia di euro.
ECV: verificare prima di firmare e, domani, forse assicurare meglio
Il mercato europeo della ristrutturazione rappresenta somme considerevoli.
Tuttavia, il privato rimane ancora troppo spesso solo quando deve determinare se un preventivo è coerente, se l'impresa sembra affidabile e se le garanzie proposte sono sufficienti.
L'obiettivo di ECV è di anticipare la protezione del consumatore a prima della firma del preventivo.
E domani, se le trattative attualmente in corso con il settore assicurativo andranno a buon fine, un'analisi positiva di ECV potrebbe anche servire come base per l'idoneità a una protezione assicurativa appositamente studiata per i rischi del cantiere.
Sarebbe un'evoluzione logica: verificare il rischio prima di decidere di assicurarlo.
In sintesi
Sì, in Europa esistono diverse assicurazioni e garanzie in grado di proteggere un privato.
No, non esiste un'assicurazione universale che copra automaticamente tutte le brutte sorprese di un cantiere.
E soprattutto: assicurazione decennale, responsabilità civile, danni-opera, garanzia bancaria e garanzia di buon fine non sono la stessa cosa.
Prima di firmare, bisogna quindi sapere con precisione cosa è coperto... e cosa resterà a Suo carico.
