Bestaat er een verzekering die de goede afloop van de werf garandeert?

Het ondertekenen van een offerte voor bouw- of renovatiewerken betekent soms een verbintenis van enkele tienduizenden, of zelfs honderdduizenden euro's.

En een vraag duikt steeds vaker op:

« Bestaat er een verzekering die mij beschermt als de aannemer failliet gaat, de werf verlaat, het budget sterk overschrijdt of als de werken slecht worden uitgevoerd? »

Het antwoord is helaas minder eenvoudig dan men zou denken.

In Europa bestaan er verschillende verzekeringen, financiële garanties, tienjarige garanties of beschermingsmechanismen. Maar er bestaat niet overal één enkele verzekering die automatisch alle onaangename verrassingen op een werf dekt.

Dit is precies een van de problemen waarvoor ECV – Euro Construct Verify een oplossing wil bieden.

Wat wordt verstaan onder een "voltooiingswaarborg"?

Voor een particulier zou een voltooiingswaarborg idealiter moeten tussenkomen wanneer een werf niet verloopt zoals gepland.

• faillissement of insolventie van de onderneming;
• het verlaten van de werf;
• niet-afgewerkte werken;
• verdwijning van de aannemer na betaling van een voorschot;
• belangrijke bouwfouten;
• werken die niet conform de offerte zijn;
• andere materialen dan aangekondigd;
• de noodzaak om een andere onderneming in te schakelen;
• meerkosten die nodig zijn om de werken te voltooien.

Maar let op: deze risico's worden over het algemeen niet allemaal door één enkele verzekering gedekt.

Men moet met name een onderscheid maken tussen de burgerlijke aansprakelijkheid van de aannemer, de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering, de schadeverzekering voor bouwwerken in bepaalde landen, bankgaranties, borgstellingen en de eigenlijke voltooiingswaarborgen.

België: er bestaan beschermingsmechanismen, maar ze dekken niet alles

In België kan de particulier van verschillende beschermingsmechanismen genieten.

Voor bepaalde bouwwerken waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is, kunnen de betrokken partijen onderworpen zijn aan een verzekering die hun tienjarige aansprakelijkheid dekt.

Maar u moet één essentieel punt begrijpen: tienjarige aansprakelijkheid is niet hetzelfde als een voltooiingswaarborg voor de werf.

Als uw aannemer een werf verlaat nadat u hem al 40 % of 50 % van het bedrag heeft betaald, zal zijn aansprakelijkheidsverzekering het verloren geld niet noodzakelijk terugbetalen.

De situatie is anders wanneer het project onder het toepassingsgebied van de wet Breyne valt, met name voor bepaalde constructies of verkopen van woningen. Deze wet voorziet in specifieke bescherming en, afhankelijk van het statuut van de aannemer, in mechanismen voor financiële garantie.

Maar niet alle renovatiewerken vallen automatisch onder dit stelsel.

Frankrijk: de "dommages-ouvrage"-verzekering is belangrijk, maar het is geen anti-faillissementsverzekering

Frankrijk heeft een relatief ontwikkeld systeem op het gebied van bouwverzekeringen.

Men vindt er met name de tienjarige garantie van de bouwers, de 'assurance dommages-ouvrage', verschillende garanties gekoppeld aan bouwcontracten en, in bepaalde constructies, leverings- of voltooiingsgaranties.

De 'assurance dommages-ouvrage' maakt het met name mogelijk, wanneer aan de wettelijke voorwaarden is voldaan, om de vergoeding van bepaalde schade die onder de tienjarige garantie valt te versnellen, zonder te moeten wachten op een definitieve uitspraak van een rechtbank over de aansprakelijkheden.

Maar 'dommages-ouvrage' betekent niet automatisch de terugbetaling van alle voorschotten als een bedrijf verdwijnt.

Voor bepaalde contracten voor de bouw van een eengezinswoning geniet de consument daarentegen van specifieke mechanismen voor leveringsgarantie. Het is dus essentieel om het exacte type ondertekend contract te identificeren.

Luxemburg: controleer het contract en de financiële garanties

In Luxemburg kunnen verschillende mechanismen de bouwheer beschermen, met name afhankelijk van de aard van het project en het gebruikte contract.

Bij grote vastgoedoperaties kunnen financiële of bankgaranties voorzien zijn.

Voor een klassieke renovatie mag u er echter nooit van uitgaan dat een verzekering automatisch het verlaten van de werf dekt.

Vraag duidelijk voordat u tekent: « Wie betaalt er als de onderneming verdwijnt voor het einde van de werken? »

Als niemand een precies antwoord op deze vraag kan geven, ga er dan van uit dat het risico waarschijnlijk voor uw rekening blijft.

Nederland: garanties en stelsels afhankelijk van het type bouwproject

In Nederland bestaan er verschillende contractuele garanties en garantiestelsels in de bouw- en woningsector.

Het beschermingsniveau hangt echter sterk af van het type werf, de onderneming, het contract en het stelsel waarbij de onderneming eventueel is aangesloten.

Voor een particulier is het dus belangrijk om na te gaan of de werf daadwerkelijk een garantie geniet tegen insolventie, gebreken of niet-voltooiing, of enkel tegen bepaalde technische schade.

Een onderneming die beweert bij een garantiestelsel aangesloten te zijn, moet dit kunnen aantonen.

Duitsland: de "Fertigstellungsgarantie" kan interessant zijn

Duitsland kent verschillende mechanismen van 'Bürgschaft', dat wil zeggen borgstelling of financiële garantie.

Men kan met name garanties tegenkomen met betrekking tot de uitvoering of de voltooiing van de werken.

Een 'Fertigstellungsbürgschaft' of een vergelijkbare garantie kan een interessante bescherming vormen wanneer het contract en de garantie correct zijn gestructureerd.

Maar uiteraard bieden niet alle ondernemingen dit mechanisme aan.

Voor belangrijke werken kan het vragen van een bankgarantie of een borgstelling dus veel effectiever zijn dan een simpele bewering: « Ons bedrijf bestaat al twintig jaar, u loopt geen enkel risico. »

Een bedrijf kan twintig jaar bestaan en in het eenentwintigste jaar financiële moeilijkheden ondervinden.

Spanje: let op met voorschotten en kleine ondernemingen

In Spanje hangen de beschermingsmechanismen ook sterk af van het type constructie en contract.

Bij bepaalde vastgoedoperaties, met name de bouw en verkoop van nieuwbouwwoningen, bestaan er specifieke mechanismen om de door de kopers voorgeschoten bedragen te beschermen.

Maar voor renovatiewerken bij een particulier kan de situatie heel anders zijn.

Keuken, dak, zwembad, terras, gevel, airconditioning, fotovoltaïsche panelen of een volledige renovatie: een aanzienlijk voorschot kan uiterst moeilijk te recupereren zijn als de onderneming verdwijnt.

Een eenvoudige voorzorgsmaatregel is om vooruitbetalingen te beperken en ze te laten overeenstemmen met verifieerbare fases van de werf.

Portugal: verwar beroepsaansprakelijkheidsverzekering niet met een voltooiingswaarborg

Ook in Portugal mogen beroepsaansprakelijkheidsverzekeringen niet worden verward met een echte financiële garantie die het mogelijk maakt de werf te voltooien in geval van faling van de onderneming.

Op belangrijke werven kan het relevant zijn om contractueel gefaseerde betalingen, inhoudingen, garanties, precieze opleveringsvoorwaarden en eventueel een borgstelling of een aangepast financieel mechanisme te voorzien.

Italië: de garanties hangen sterk af van het type project

In Italië bestaan er verschillende garantiemechanismen, met name bij bepaalde vastgoedoperaties en de verkoop van te bouwen onroerend goed.

Voor een klassieke renovatie blijft voorzichtigheid echter geboden.

Een beroeps- of tienjarige aansprakelijkheidsverzekering mag nooit automatisch worden geïnterpreteerd als een garantie die "alles wat er mis kan gaan op mijn werf" dekt.

U moet de voorwaarden van het contract en de verzekering lezen.

Zwitserland: een solide contract is het allerbelangrijkste

In Zwitserland kunnen contractuele garanties, borgstellingen en verzekeringen belangrijke bescherming bieden.

Maar, net als elders, hangt hun doeltreffendheid af van wat er daadwerkelijk is voorzien.

Voor een omvangrijke werf zou de vraag dus niet alleen moeten zijn: « Is de onderneming verzekerd? » maar eerder: « Welke financiële garantie bestaat er als deze onderneming mijn werf niet meer kan afwerken? »

Verenigd Koninkrijk: specifieke garanties kunnen verzekeringen aanvullen

In het Verenigd Koninkrijk kunnen verschillende systemen van 'warranties', 'insurance-backed guarantees' en specifieke beschermingsmechanismen een rol spelen in de bouwsector.

De dekking hangt echter af van het afgesloten product.

Sommige garanties dekken bouwgebreken, andere bepaalde contractuele tekortkomingen of de insolventie van een dienstverlener.

U moet dus de uitsluitingen en plafonds onderzoeken voordat u de werf als echt beschermd beschouwt.

Frankrijk, België, Luxemburg: let op met het woord "verzekerd"

Een aannemer kan u zeggen: « Maakt u zich geen zorgen, wij zijn perfect verzekerd. »

Deze zin betekent praktisch niets zonder documentatie.

• de naam van de verzekeraar;
• het polisnummer;
• de geldigheidsperiode;
• de daadwerkelijk verzekerde activiteiten;
• de uitsluitingen;
• en vooral wat de verzekering echt dekt.

Een onderneming kan correct verzekerd zijn voor burgerlijke aansprakelijkheid, maar tegelijkertijd geen enkele financiële garantie bieden tegen haar eigen faillissement.

Het echte probleem: de verzekering komt vaak pas tussen na de ondertekening

Traditioneel dekt de verzekeraar een bepaald risico.

Maar in de bouwsector is de beste manier om een schadegeval te beperken nog steeds het vermijden van de ondertekening van een slechte offerte met een onderneming die te veel risico's vertoont.

De onderneming

Haar reële bestaan, haar situatie, haar anciënniteit, haar verzekeringen, haar activiteiten en verschillende wettelijk beschikbare risico-indicatoren.

De offerte

Zijn de prijzen coherent? Lijken de hoeveelheden normaal? Stemmen de materialen overeen met de gevraagde prijs? Ontbreken er bepaalde belangrijke prestaties? Zijn de voorschotten onevenredig hoog?

De werf

Wat is de waarde ervan? Wat is de complexiteit? Zijn er bijzondere technische risico's? Is de aangekondigde planning realistisch?

Waarom een positieve analyse van de offerte de basis zou kunnen worden voor een verzekering?

Dit is precies een piste die momenteel wordt onderzocht door ECV – Euro Construct Verify.

ECV is momenteel in onderhandeling met verzekeringsmaatschappijen om de ontwikkeling te bestuderen van een product dat de consument beter moet beschermen tegen bepaalde risico's die aan zijn werf verbonden zijn.

Het beoogde principe is bijzonder interessant: de toegang tot deze bescherming zou afhankelijk kunnen worden gemaakt van een voorafgaande positieve analyse van de offerte en het dossier door ECV, volgens de toelatingscriteria die met de verzekeraar zouden worden vastgelegd.

ANALYSEREN → RISICO BEOORDELEN → VERZEKEREN

in plaats van:

ONDERTEKENEN → BETALEN → PROBLEEM ONTDEKKEN → PROBEREN GELD TERUG TE KRIJGEN.

De exacte garanties, uitsluitingen, plafonds, betrokken gebieden, aanvaardingsvoorwaarden en tarieven zullen uiteraard afhangen van de overeenkomsten die met de verzekeraars kunnen worden gesloten.

In dit stadium bevindt dit product zich dus in de onderzoeks- en onderhandelingsfase en mag het niet worden voorgesteld als een reeds beschikbare dekking bij ECV.

Een goede verzekering vervangt nooit een goed contract

Vermijd onevenredig hoge voorschotten.

Geef de voorkeur aan betalingen die overeenstemmen met de reële voortgang van de werken.

Vraag om facturen.

Betaal niet het volledige bedrag vóór de oplevering.

Laat de materialen, merken, referenties, hoeveelheden en technische prestaties nauwkeurig in de offerte opnemen.

Vraag om de verzekeringsattesten wanneer de aard van de werken dit rechtvaardigt.

En vooral: onderteken een offerte niet alleen omdat de prijs interessant lijkt.

Een offerte die 20 % minder duur is, kan uiteindelijk 50 % duurder uitvallen als de werf moet worden afgewerkt of opnieuw moet worden gedaan.

"Mijn aannemer vraagt 50 % voorschot. Is dat normaal?"

Er bestaat geen eenduidig antwoord voor alle landen en alle beroepen.

Een fabrikant van maatwerk ramen kan terecht elementen moeten bestellen die speciaal worden vervaardigd. Een algemene aannemer kan bepaalde materialen moeten bestellen.

Maar hoe hoger het voorschot, hoe meer u de onderneming rechtstreeks financiert voordat u de bijbehorende werken heeft ontvangen.

Vraag dus waarom dit geld nodig is. En vraag vooral: « Wat garandeert mijn voorschot als u volgende week failliet gaat? »

Het antwoord kan uiterst leerzaam zijn.

De prijs is niet het enige risico van een offerte

Wanneer een particulier een offerte analyseert, kijkt hij over het algemeen naar het eindbedrag. ECV raadt aan om veel verder te kijken.

Een bouwofferte moet ook worden onderzocht vanuit het oogpunt: FINANCIEEL + TECHNISCH + JURIDISCH + AANNEMER + VERZEKERINGEN + VOORSCHOTTEN + GARANTIES.

Want een offerte van 38.000 € van een betrouwbare onderneming kan veel minder riskant zijn dan een offerte van 31.000 € van een kwetsbaar bedrijf dat onmiddellijk 50 % voorschot eist.

Vragen die u moet stellen voordat u ondertekent

1. Welke verzekering dekt precies uw aansprakelijkheid op deze werf?
2. Kan ik het attest ontvangen voordat ik teken?
3. Bestaat er een garantie in geval van faillissement?
4. Is mijn voorschot gegarandeerd?
5. Wat gebeurt er als u de werf verlaat?
6. Wie financiert het verschil als een andere onderneming de werken moet afmaken?
7. Staan de materialen en referenties nauwkeurig vermeld in de offerte?
8. Stemmen de betalingen overeen met reële fases van de werf?
9. Is er een inhouding tot aan de oplevering?
10. Welke uitsluitingen zijn er voorzien in uw algemene voorwaarden?

Een serieuze aannemer zou deze vragen niet als abnormaal mogen beschouwen.

U vraagt hem niet om u te vertrouwen: hij is het die u soms vraagt om hem enkele tienduizenden euro's toe te vertrouwen.

ECV: controleren vóór het ondertekenen, en morgen misschien beter verzekeren

De Europese renovatiemarkt vertegenwoordigt aanzienlijke bedragen.

Toch staat de particulier nog te vaak alleen wanneer hij moet bepalen of een offerte coherent is, of de onderneming betrouwbaar lijkt en of de voorgestelde garanties voldoende zijn.

Het doel van ECV is om de bescherming van de consument te verplaatsen naar het moment vóór de ondertekening van de offerte.

En als de onderhandelingen die momenteel met de verzekeringssector worden gevoerd, succesvol zijn, zou een positieve ECV-analyse morgen ook als basis kunnen dienen voor de toelating tot een verzekeringsbescherming die speciaal is ontworpen voor de risico's van de werf.

Dat zou een logische evolutie zijn: het risico controleren alvorens te beslissen het te verzekeren.

Samengevat

Ja, er bestaan in Europa verschillende verzekeringen en garanties die een particulier kunnen beschermen.

Nee, er bestaat geen universele verzekering die automatisch alle onaangename verrassingen op een werf dekt.

En vooral: tienjarige aansprakelijkheidsverzekering, burgerlijke aansprakelijkheid, 'dommages-ouvrage'-verzekering, bankgarantie en voltooiingswaarborg zijn niet hetzelfde.

Voordat u tekent, moet u dus precies weten wat er gedekt is… en wat voor uw eigen rekening blijft.