Quiebra, abandono de obra, sobrecostes, defectos de construcción: qué seguros y garantías protegen realmente al propietario y qué es lo que no cubren.
Firmar un presupuesto de construcción o renovación a veces representa un compromiso de varias decenas, o incluso cientos de miles de euros.
Y una pregunta surge cada vez con más frecuencia:
«¿Existe un seguro que me proteja si el contratista quiebra, abandona la obra, se excede considerablemente del presupuesto o si los trabajos están mal ejecutados?»
Lamentablemente, la respuesta es menos sencilla de lo que se podría imaginar.
En Europa existen diferentes seguros, garantías financieras, garantías decenales o mecanismos de protección. Pero no existe en todas partes un seguro único que cubra automáticamente todas las sorpresas desagradables de una obra.
Este es precisamente uno de los problemas a los que ECV – Euro Construct Verify desea dar respuesta.
¿Qué se entiende por «garantía de finalización»?
En la mente de un particular, un seguro de finalización debería intervenir idealmente cuando una obra no se desarrolla según lo previsto.
- quiebra o insolvencia de la empresa;
- abandono de la obra;
- trabajos no terminados;
- desaparición del contratista tras el pago de un anticipo;
- defectos de construcción importantes;
- trabajos no conformes con el presupuesto;
- materiales diferentes a los anunciados;
- necesidad de que intervenga otra empresa;
- sobrecostes necesarios para terminar los trabajos.
Pero atención: estos riesgos no suelen estar todos cubiertos por un único seguro.
En particular, hay que distinguir entre la responsabilidad civil del contratista, el seguro decenal, el seguro de daños a la construcción en algunos países, las garantías bancarias, las fianzas y las verdaderas garantías de terminación.
Bélgica: existen protecciones, pero no lo cubren todo
En Bélgica, el particular puede beneficiarse de varios mecanismos de protección.
Para ciertas obras inmobiliarias que requieren la intervención obligatoria de un arquitecto, los profesionales implicados pueden estar sujetos a un seguro que cubra su responsabilidad decenal.
Pero hay que entender algo esencial: responsabilidad decenal no significa garantía de finalización de la obra.
Si su contratista abandona una obra cuando usted ya le ha pagado el 40 % o el 50 % del importe, su seguro de responsabilidad civil no le reembolsará necesariamente el dinero perdido.
La situación es diferente cuando el proyecto entra en el ámbito de aplicación de la ley Breyne, especialmente para ciertas construcciones o ventas de viviendas. Esta ley prevé protecciones específicas y, según el estatus del contratista, mecanismos de garantía financiera.
Pero no todos los trabajos de renovación se rigen automáticamente por este régimen.
Francia: el seguro de daños a la construcción es importante, pero no es un seguro antiquiebra
Francia posee un sistema relativamente desarrollado en materia de seguros de construcción.
Encontramos, en particular, la garantía decenal de los constructores, el seguro de daños a la construcción, diferentes garantías vinculadas a los contratos de construcción y, en ciertos montajes, garantías de entrega o de terminación.
El seguro de daños a la construcción permite, en particular, cuando se cumplen las condiciones legales, acelerar la indemnización de ciertos daños cubiertos por la garantía decenal sin esperar a que un tribunal determine definitivamente las responsabilidades.
Pero un seguro de daños a la construcción no significa automáticamente el reembolso de todos los anticipos si una empresa desaparece.
Para ciertos contratos de construcción de vivienda unifamiliar, el consumidor se beneficia, en cambio, de mecanismos específicos de garantía de entrega. Por lo tanto, es esencial identificar el tipo exacto de contrato firmado.
Luxemburgo: verificar el contrato y las garantías financieras
En Luxemburgo, diferentes mecanismos pueden proteger al propietario, especialmente en función de la naturaleza del proyecto y del contrato utilizado.
En las operaciones inmobiliarias importantes, se pueden prever garantías financieras o bancarias.
Sin embargo, para una renovación clásica, nunca se debe dar por sentado que un seguro cubre automáticamente el abandono de la obra.
Antes de firmar, pregunte claramente: «¿Quién paga si la empresa desaparece antes del final de los trabajos?»
Si nadie puede responder con precisión a esta pregunta, considere que el riesgo probablemente sigue corriendo de su cuenta.
Países Bajos: garantías y sistemas vinculados al tipo de construcción
En los Países Bajos, existen diferentes garantías contractuales y sistemas de garantía en el sector de la construcción y la vivienda.
Sin embargo, el nivel de protección depende en gran medida del tipo de obra, de la empresa, del contrato y del sistema al que esta esté eventualmente afiliada.
Para un particular, es importante verificar si la obra se beneficia realmente de una garantía contra la insolvencia, los defectos o la no finalización, o únicamente contra ciertos daños técnicos.
Una empresa que afirme pertenecer a un sistema de garantía debe poder demostrarlo.
Alemania: la «Fertigstellungsgarantie» puede ser interesante
Alemania conoce diferentes mecanismos de Bürgschaft, es decir, de fianza o garantía financiera.
Se pueden encontrar, en particular, garantías relativas a la ejecución o a la finalización de los trabajos.
Una Fertigstellungsbürgschaft o garantía comparable puede constituir una protección interesante cuando el contrato y la garantía han sido correctamente estructurados.
Pero, evidentemente, no todas las empresas ofrecen este mecanismo.
Para trabajos importantes, solicitar una garantía bancaria o una fianza puede ser mucho más eficaz que una simple afirmación: «Nuestra empresa existe desde hace veinte años, no corre ningún riesgo».
Una empresa puede tener veinte años de existencia y encontrar dificultades financieras en su vigesimoprimer año.
España: atención a los anticipos y a las pequeñas empresas
En España, las protecciones también dependen en gran medida del tipo de construcción y de contrato.
En ciertas operaciones inmobiliarias, especialmente en la construcción y venta de viviendas nuevas, existen mecanismos específicos para proteger las cantidades adelantadas por los compradores.
Pero para trabajos de renovación en la vivienda de un particular, la situación puede ser muy diferente.
Cocina, tejado, piscina, terraza, fachada, climatización, fotovoltaica o renovación completa: un anticipo importante puede volverse extremadamente difícil de recuperar si la empresa desaparece.
Una precaución simple consiste en limitar los pagos anticipados y hacerlos corresponder a etapas verificables de la obra.
Portugal: no confunda el seguro profesional con la garantía de terminación
También en Portugal, los seguros profesionales no deben confundirse con una verdadera garantía financiera que permita terminar la obra en caso de incumplimiento de la empresa.
En las obras importantes, puede ser pertinente prever contractualmente pagos progresivos, retenciones, garantías, condiciones precisas de recepción y, eventualmente, una fianza o un mecanismo financiero adaptado.
Italia: las garantías dependen en gran medida del tipo de proyecto
En Italia, existen diferentes mecanismos de garantía, especialmente en ciertas operaciones inmobiliarias y ventas de bienes por construir.
Para una renovación clásica, la prudencia sigue siendo indispensable.
Un seguro de responsabilidad profesional o decenal nunca debe interpretarse automáticamente como una garantía que cubre «todo lo que podría salir mal en mi obra».
Hay que leer las condiciones del contrato y del seguro.
Suiza: ante todo, solidez contractual
En Suiza, las garantías contractuales, fianzas y seguros pueden ofrecer protecciones importantes.
Pero, como en otros lugares, su eficacia depende de lo que realmente se haya previsto.
Para una obra de envergadura, la pregunta no debería ser únicamente: «¿Está asegurada la empresa?», sino más bien: «¿Qué garantía financiera existe si esta empresa ya no puede terminar mi obra?»
Reino Unido: garantías específicas pueden complementar los seguros
En el Reino Unido, diferentes sistemas de garantías, garantías respaldadas por seguros y protecciones específicas pueden intervenir en el sector de la construcción.
La cobertura depende, no obstante, del producto contratado.
Algunas garantías cubren defectos de construcción, otras ciertos incumplimientos contractuales o la insolvencia de un proveedor.
Por lo tanto, es necesario examinar las exclusiones y los límites de cobertura antes de considerar que la obra está realmente protegida.
Francia, Bélgica, Luxemburgo: cuidado con la palabra «asegurado»
Un contratista puede decirle: «No se preocupe, estamos perfectamente asegurados».
Esta frase no significa prácticamente nada sin un documento.
- el nombre de la aseguradora;
- el número de póliza;
- el período de validez;
- las actividades realmente aseguradas;
- las exclusiones;
- y, sobre todo, lo que el seguro cubre realmente.
Una empresa puede estar correctamente asegurada en responsabilidad civil sin ofrecer ninguna garantía financiera contra su propia quiebra.
El verdadero problema: el seguro suele intervenir después de la firma
Tradicionalmente, la aseguradora cubre un riesgo determinado.
Pero en la construcción, la mejor manera de reducir un siniestro sigue siendo evitar firmar un mal presupuesto con una empresa que presenta demasiados riesgos.
La empresa
Su existencia real, su situación, su antigüedad, sus seguros, sus actividades y diferentes indicadores de riesgo disponibles legalmente.
El presupuesto
¿Son coherentes los precios? ¿Parecen normales las cantidades? ¿Corresponden los materiales al precio solicitado? ¿Faltan algunas prestaciones importantes? ¿Son desproporcionados los anticipos?
La obra
¿Cuál es su valor? ¿Cuál es su complejidad? ¿Existen riesgos técnicos particulares? ¿Es realista el calendario anunciado?
¿Por qué un análisis positivo del presupuesto podría convertirse en la base de un seguro?
Esta es precisamente una vía que ECV – Euro Construct Verify está estudiando actualmente.
ECV está actualmente en negociaciones con compañías de seguros para estudiar la implementación de un producto destinado a proteger mejor al consumidor contra ciertos riesgos relacionados con su obra.
El principio considerado es particularmente interesante: el acceso a esta protección podría estar condicionado a un análisis positivo previo del presupuesto y del expediente por parte de ECV, según los criterios de elegibilidad que se definirían con la aseguradora.
ANALIZAR → EVALUAR EL RIESGO → ASEGURAR
en lugar de:
FIRMAR → PAGAR → DESCUBRIR EL PROBLEMA → INTENTAR RECUPERAR SU DINERO.
Las garantías exactas, exclusiones, límites de cobertura, territorios afectados, condiciones de aceptación y tarifas dependerán evidentemente de los acuerdos que se puedan alcanzar con las aseguradoras.
En esta fase, este producto se encuentra en estudio y negociación y no debe presentarse como una cobertura ya disponible en ECV.
Un buen seguro nunca sustituirá a un buen contrato
Evite los anticipos desproporcionados.
Priorice los pagos que correspondan al avance real de los trabajos.
Pida facturas.
No pague la totalidad antes de la recepción de la obra.
Haga que se incluyan con precisión los materiales, marcas, referencias, cantidades y prestaciones técnicas en el presupuesto.
Pida los certificados de seguro cuando la naturaleza de los trabajos lo justifique.
Y sobre todo: no firme un presupuesto únicamente porque el precio parezca interesante.
Un presupuesto un 20 % más barato puede acabar costando un 50 % más si hay que terminar o rehacer la obra.
«Mi contratista me pide un 50 % de anticipo. ¿Es normal?»
No existe una respuesta única para todos los países y todos los oficios.
Un fabricante de carpintería a medida puede legítimamente tener que encargar elementos fabricados especialmente. Una empresa de construcción general puede tener que encargar ciertos materiales.
Pero cuanto más alto sea el anticipo, más estará financiando directamente a la empresa antes de haber recibido los trabajos correspondientes.
Pregunte por qué es necesario ese dinero. Y sobre todo, pregunte: «¿Qué garantiza mi anticipo si usted quiebra la semana que viene?»
La respuesta puede ser extremadamente instructiva.
El precio no es el único riesgo de un presupuesto
Cuando un particular analiza un presupuesto, generalmente se fija en el importe final. ECV recomienda ir mucho más allá.
Un presupuesto de construcción también debe examinarse desde la perspectiva: FINANCIERA + TÉCNICA + JURÍDICA + CONTRATISTA + SEGUROS + ANTICIPOS + GARANTÍAS.
Porque un presupuesto de 38.000 € propuesto por una empresa fiable puede ser mucho menos arriesgado que un presupuesto de 31.000 € presentado por una sociedad frágil que exige inmediatamente un 50 % de anticipo.
Antes de firmar: las preguntas que debe hacer
- ¿Qué seguro cubre exactamente su responsabilidad en esta obra?
- ¿Puedo recibir el certificado antes de firmar?
- ¿Existe alguna garantía en caso de quiebra?
- ¿Está garantizado mi anticipo?
- ¿Qué ocurre si abandona la obra?
- ¿Quién financia la diferencia si otra empresa tiene que terminar los trabajos?
- ¿Se indican con precisión los materiales y las referencias en el presupuesto?
- ¿Corresponden los pagos a fases reales de la obra?
- ¿Existe una retención hasta la recepción de la obra?
- ¿Qué exclusiones se prevén en sus condiciones generales?
Un contratista serio no debería considerar estas preguntas como anormales.
Usted no le está pidiendo que confíe en usted: es él quien a veces le pide que le confíe varias decenas de miles de euros.
ECV: verificar antes de firmar y, en el futuro, quizás asegurar mejor
El mercado europeo de la renovación representa sumas considerables.
Sin embargo, el particular todavía se encuentra con demasiada frecuencia solo cuando tiene que determinar si un presupuesto es coherente, si la empresa parece fiable y si las garantías propuestas son suficientes.
El objetivo de ECV es trasladar la protección del consumidor a un momento anterior a la firma del presupuesto.
Y en el futuro, si las negociaciones que se están llevando a cabo con el sector de los seguros llegan a buen puerto, un análisis positivo de ECV también podría servir de base para la elegibilidad a una protección de seguro especialmente diseñada en torno a los riesgos de la obra.
Sería una evolución lógica: verificar el riesgo antes de decidir asegurarlo.
En resumen
Sí, en Europa existen diferentes seguros y garantías susceptibles de proteger a un particular.
No, no existe un seguro universal que cubra automáticamente todas las sorpresas desagradables de una obra.
Y sobre todo: seguro decenal, responsabilidad civil, seguro de daños a la construcción, garantía bancaria y garantía de finalización no son lo mismo.
Antes de firmar, por lo tanto, es necesario saber con precisión qué está cubierto... y qué seguirá corriendo de su cuenta.
