Gibt es eine Versicherung, die die ordnungsgemäße Fertigstellung einer Baustelle garantiert?

Die Unterzeichnung eines Bau- oder Renovierungsangebots bedeutet manchmal eine Verpflichtung über mehrere zehntausend oder sogar hunderttausend Euro.

Und eine Frage stellt sich immer häufiger:

„Gibt es eine Versicherung, die mich schützt, wenn der Bauunternehmer insolvent wird, die Baustelle abbricht, das Budget stark überschreitet oder die Arbeiten mangelhaft ausgeführt werden?“

Die Antwort ist leider nicht so einfach, wie man vielleicht denkt.

In Europa gibt es verschiedene Versicherungen, Finanzgarantien, Zehnjahresgarantien oder Schutzmechanismen. Aber es gibt nicht überall eine einzige Versicherung, die automatisch alle unliebsamen Überraschungen auf einer Baustelle abdeckt.

Genau das ist eines der Probleme, für die ECV – Euro Construct Verify eine Lösung anbieten möchte.

Was versteht man unter einer „Fertigstellungsgarantie“?

Für einen Privatkunden sollte eine Fertigstellungsversicherung idealerweise dann eingreifen, wenn eine Baustelle nicht wie geplant verläuft.

• Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens;
• Abbruch der Baustelle;
• nicht fertiggestellte Arbeiten;
• Verschwinden des Unternehmers nach Zahlung einer Anzahlung;
• erhebliche Baumängel;
• nicht angebotskonforme Arbeiten;
• andere Materialien als die angekündigten;
• Notwendigkeit, ein anderes Unternehmen zu beauftragen;
• Mehrkosten, die zur Fertigstellung der Arbeiten erforderlich sind.

Aber Vorsicht: Diese Risiken werden in der Regel nicht alle durch eine einzige Versicherung abgedeckt.

Man muss insbesondere zwischen der Haftpflichtversicherung des Unternehmers, der Zehnjahresversicherung, der Bauherrenversicherung in einigen Ländern, Bankgarantien, Bürgschaften und echten Fertigstellungsgarantien unterscheiden.

Belgien: Es gibt Schutzmechanismen, aber sie decken nicht alles ab

In Belgien kann der Privatkunde von mehreren Schutzmechanismen profitieren.

Für bestimmte Immobilienarbeiten, die die obligatorische Einschaltung eines Architekten erfordern, können die beteiligten Akteure einer Versicherung unterliegen, die ihre zehnjährige Haftung abdeckt.

Aber eines muss man verstehen: Zehnjährige Haftung bedeutet nicht Garantie für die Fertigstellung der Baustelle.

Wenn Ihr Bauunternehmer eine Baustelle abbricht, nachdem Sie ihm bereits 40 % oder 50 % des Betrags gezahlt haben, wird seine Haftpflichtversicherung das verlorene Geld nicht zwangsläufig erstatten.

Anders verhält es sich, wenn das Projekt in den Anwendungsbereich des Breyne-Gesetzes fällt, insbesondere bei bestimmten Bauten oder Verkäufen von Wohnungen. Dieses Gesetz sieht spezifische Schutzmaßnahmen und, je nach Status des Unternehmers, Mechanismen zur finanziellen Absicherung vor.

Aber nicht alle Renovierungsarbeiten fallen automatisch unter diese Regelung.

Frankreich: Die „Dommages-ouvrage“-Versicherung ist wichtig, aber keine Anti-Insolvenz-Versicherung

Frankreich verfügt über ein relativ entwickeltes System im Bereich der Bauversicherungen.

Man findet dort insbesondere die zehnjährige Garantie der Bauunternehmer, die „Dommages-ouvrage“-Versicherung, verschiedene Garantien im Zusammenhang mit Bauverträgen und, bei bestimmten Konstellationen, Liefer- oder Fertigstellungsgarantien.

Die „Dommages-ouvrage“-Versicherung ermöglicht es insbesondere, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, die Entschädigung für bestimmte Schäden, die unter die zehnjährige Garantie fallen, zu beschleunigen, ohne abwarten zu müssen, bis ein Gericht die Verantwortlichkeiten endgültig geklärt hat.

Aber „Dommages-ouvrage“ bedeutet nicht automatisch die Rückerstattung aller Anzahlungen, wenn ein Unternehmen verschwindet.

Bei bestimmten Verträgen über den Bau von Einfamilienhäusern profitiert der Verbraucher hingegen von spezifischen Liefergarantiemechanismen. Es ist daher entscheidend, die genaue Art des unterzeichneten Vertrags zu identifizieren.

Luxemburg: Vertrag und Finanzgarantien prüfen

In Luxemburg können verschiedene Mechanismen den Bauherrn schützen, insbesondere je nach Art des Projekts und des verwendeten Vertrags.

Bei großen Immobilienprojekten können finanzielle oder Bankgarantien vorgesehen sein.

Bei einer klassischen Renovierung sollte man jedoch niemals davon ausgehen, dass eine Versicherung den Baustellenabbruch automatisch abdeckt.

Fragen Sie vor der Unterzeichnung klar und deutlich: „Wer zahlt, wenn das Unternehmen vor Abschluss der Arbeiten verschwindet?“

Wenn niemand diese Frage präzise beantworten kann, gehen Sie davon aus, dass das Risiko wahrscheinlich bei Ihnen verbleibt.

Niederlande: Garantien und Systeme je nach Bauart

In den Niederlanden gibt es verschiedene vertragliche Garantien und Garantiesysteme im Bau- und Wohnungssektor.

Das Schutzniveau hängt jedoch stark von der Art der Baustelle, dem Unternehmen, dem Vertrag und dem System ab, dem es möglicherweise angeschlossen ist.

Für einen Privatkunden ist es daher wichtig zu prüfen, ob die Baustelle tatsächlich von einer Garantie gegen Insolvenz, Mängel oder Nichtfertigstellung profitiert oder nur gegen bestimmte technische Schäden.

Ein Unternehmen, das behauptet, einem Garantiesystem anzugehören, muss dies nachweisen können.

Deutschland: Die „Fertigstellungsgarantie“ kann interessant sein

Deutschland kennt verschiedene Mechanismen der Bürgschaft, also einer finanziellen Sicherheit oder Garantie.

Man kann insbesondere auf Ausführungs- oder Fertigstellungsbürgschaften stoßen.

Eine Fertigstellungsbürgschaft oder eine vergleichbare Garantie kann einen interessanten Schutz darstellen, wenn der Vertrag und die Garantie korrekt strukturiert wurden.

Aber natürlich bieten nicht alle Unternehmen diesen Mechanismus an.

Bei größeren Arbeiten kann die Forderung nach einer Bankgarantie oder einer Bürgschaft daher weitaus wirksamer sein als eine bloße Behauptung: „Unser Unternehmen besteht seit zwanzig Jahren, Sie riskieren nichts.“

Ein Unternehmen kann zwanzig Jahre bestehen und im einundzwanzigsten Jahr in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Spanien: Vorsicht bei Anzahlungen und kleinen Unternehmen

In Spanien hängen die Schutzmaßnahmen ebenfalls stark von der Art des Baus und des Vertrags ab.

Bei bestimmten Immobiliengeschäften, insbesondere beim Bau und Verkauf von Neubauwohnungen, gibt es spezielle Mechanismen zum Schutz der von den Käufern geleisteten Vorauszahlungen.

Bei Renovierungsarbeiten für einen Privatkunden kann die Situation jedoch ganz anders aussehen.

Küche, Dach, Pool, Terrasse, Fassade, Klimaanlage, Photovoltaik oder eine komplette Renovierung: Eine hohe Anzahlung kann extrem schwer zurückzufordern sein, wenn das Unternehmen verschwindet.

Eine einfache Vorsichtsmaßnahme besteht darin, Vorauszahlungen zu begrenzen und sie an überprüfbare Baufortschritte zu koppeln.

Portugal: Berufshaftpflichtversicherung nicht mit Fertigstellungsgarantie verwechseln

Auch in Portugal dürfen Berufshaftpflichtversicherungen nicht mit einer echten Finanzgarantie verwechselt werden, die es ermöglicht, die Baustelle im Falle eines Ausfalls des Unternehmens fertigzustellen.

Bei großen Baustellen kann es sinnvoll sein, vertraglich gestaffelte Zahlungen, Einbehalte, Garantien, genaue Abnahmebedingungen und eventuell eine Bürgschaft oder einen geeigneten Finanzmechanismus vorzusehen.

Italien: Garantien hängen stark von der Art des Projekts ab

In Italien gibt es verschiedene Garantiemechanismen, insbesondere bei bestimmten Immobiliengeschäften und dem Verkauf von zu errichtenden Immobilien.

Bei einer klassischen Renovierung ist dennoch Vorsicht geboten.

Eine Berufs- oder Zehnjahreshaftpflichtversicherung darf niemals automatisch als eine Garantie interpretiert werden, die „alles, was auf meiner Baustelle schiefgehen könnte“, abdeckt.

Man muss die Vertrags- und Versicherungsbedingungen lesen.

Schweiz: Vertragliche Solidität geht vor

In der Schweiz können vertragliche Garantien, Bürgschaften und Versicherungen wichtigen Schutz bieten.

Aber wie auch anderswo hängt ihre Wirksamkeit davon ab, was tatsächlich vereinbart wurde.

Bei einer größeren Baustelle sollte die Frage daher nicht nur lauten: „Ist das Unternehmen versichert?“, sondern vielmehr: „Welche finanzielle Garantie gibt es, wenn dieses Unternehmen meine Baustelle nicht mehr fertigstellen kann?“

Vereinigtes Königreich: Spezifische Garantien können Versicherungen ergänzen

Im Vereinigten Königreich können verschiedene Systeme von „Warranties“, „Insurance-backed Guarantees“ und spezifische Schutzmaßnahmen im Bausektor zum Tragen kommen.

Der Versicherungsschutz hängt jedoch vom abgeschlossenen Produkt ab.

Einige Garantien decken Baumängel ab, andere bestimmte Vertragsverletzungen oder die Insolvenz eines Dienstleisters.

Man muss also die Ausschlüsse und Deckungssummen prüfen, bevor man die Baustelle als wirklich geschützt betrachtet.

Frankreich, Belgien, Luxemburg: Vorsicht mit dem Wort „versichert“

Ein Unternehmer kann Ihnen sagen: „Keine Sorge, wir sind bestens versichert.“

Dieser Satz bedeutet ohne ein Dokument praktisch nichts.

• den Namen des Versicherers;
• die Versicherungsnummer;
• den Gültigkeitszeitraum;
• die tatsächlich versicherten Tätigkeiten;
• die Ausschlüsse;
• und vor allem, was die Versicherung wirklich abdeckt.

Ein Unternehmen kann eine korrekte Haftpflichtversicherung haben und dennoch keine finanzielle Garantie gegen die eigene Insolvenz bieten.

Das wahre Problem: Die Versicherung greift oft erst nach der Vertragsunterzeichnung

Traditionell deckt der Versicherer ein bestimmtes Risiko ab.

Aber im Baugewerbe ist der beste Weg, einen Schaden zu reduzieren, immer noch, die Unterzeichnung eines schlechten Angebots mit einem zu riskanten Unternehmen zu vermeiden.

Das Unternehmen

Seine tatsächliche Existenz, seine Situation, sein Alter, seine Versicherungen, seine Tätigkeiten und verschiedene legal verfügbare Risikoindikatoren.

Das Angebot

Sind die Preise stimmig? Scheinen die Mengen normal? Entsprechen die Materialien dem geforderten Preis? Fehlen wichtige Leistungen? Sind die Anzahlungen unverhältnismäßig hoch?

Die Baustelle

Was ist ihr Wert? Wie komplex ist sie? Gibt es besondere technische Risiken? Ist der angekündigte Zeitplan realistisch?

Warum eine positive Angebotsanalyse zur Grundlage einer Versicherung werden könnte

Genau das ist ein Weg, der derzeit von ECV – Euro Construct Verify geprüft wird.

ECV verhandelt derzeit mit Versicherungsgesellschaften, um die Einführung eines Produkts zu prüfen, das den Verbraucher besser vor bestimmten Risiken im Zusammenhang mit seiner Baustelle schützen soll.

Das angedachte Prinzip ist besonders interessant: Der Zugang zu diesem Schutz könnte von einer vorherigen positiven Analyse des Angebots und der Unterlagen durch ECV abhängig gemacht werden, gemäß den Eignungskriterien, die mit dem Versicherer festgelegt würden.

ANALYSİEREN → RISIKO BEWERTEN → VERSICHERN

statt:

UNTERSCHREIBEN → BEZAHLEN → PROBLEM ENTDECKEN → VERSUCHEN, SEIN GELD ZURÜCKZUBEKOMMEN.

Die genauen Garantien, Ausschlüsse, Deckungssummen, betroffenen Gebiete, Annahmebedingungen und Tarife werden natürlich von den Vereinbarungen abhängen, die mit den Versicherern getroffen werden können.

Zum jetzigen Zeitpunkt befindet sich dieses Produkt also in der Prüfungs- und Verhandlungsphase und sollte nicht als eine bereits bei ECV verfügbare Absicherung dargestellt werden.

Eine gute Versicherung ersetzt niemals einen guten Vertrag

Vermeiden Sie unverhältnismäßig hohe Anzahlungen.

Bevorzugen Sie Zahlungen, die dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechen.

Verlangen Sie Rechnungen.

Zahlen Sie nicht den gesamten Betrag vor der Abnahme.

Lassen Sie Materialien, Marken, Referenzen, Mengen und technische Leistungen genau im Angebot aufführen.

Fordern Sie Versicherungsbestätigungen an, wenn die Art der Arbeiten dies rechtfertigt.

Und vor allem: Unterschreiben Sie ein Angebot nicht nur, weil der Preis attraktiv erscheint.

Ein 20 % günstigeres Angebot kann am Ende 50 % teurer werden, wenn die Baustelle fertiggestellt oder neu gemacht werden muss.

„Mein Bauunternehmer verlangt 50 % Anzahlung. Ist das normal?“

Es gibt keine einheitliche Antwort für alle Länder und alle Gewerke.

Ein Hersteller von maßgefertigten Fensterrahmen muss legitimerweise speziell angefertigte Elemente bestellen. Ein Generalunternehmer muss möglicherweise bestimmte Materialien bestellen.

Aber je höher die Anzahlung, desto direkter finanzieren Sie das Unternehmen, bevor Sie die entsprechenden Arbeiten erhalten haben.

Fragen Sie also, warum dieses Geld benötigt wird. Und vor allem fragen Sie: „Was garantiert meine Anzahlung, wenn Sie nächste Woche insolvent werden?“

Die Antwort kann äußerst aufschlussreich sein.

Der Preis ist nicht das einzige Risiko eines Angebots

Wenn ein Privatkunde ein Angebot analysiert, schaut er in der Regel auf den Endbetrag. ECV empfiehlt, viel weiter zu gehen.

Ein Bauangebot sollte auch unter folgenden Gesichtspunkten geprüft werden: FINANZIELL + TECHNISCH + RECHTLICH + UNTERNEHMER + VERSICHERUNGEN + ANZAHLUNGEN + GARANTIEN.

Denn ein Angebot über 38.000 € von einem zuverlässigen Unternehmen kann weitaus weniger riskant sein als ein Angebot über 31.000 € von einer instabilen Firma, die sofort 50 % Anzahlung verlangt.

Vor der Unterzeichnung: Diese Fragen sollten Sie stellen

1. Welche Versicherung deckt genau Ihre Haftung auf dieser Baustelle ab?
2. Kann ich die Bestätigung vor der Unterzeichnung erhalten?
3. Gibt es eine Garantie im Falle einer Insolvenz?
4. Ist meine Anzahlung garantiert?
5. Was passiert, wenn Sie die Baustelle abbrechen?
6. Wer finanziert die Differenz, wenn ein anderes Unternehmen die Arbeiten fertigstellen muss?
7. Sind die Materialien und Referenzen genau im Angebot angegeben?
8. Entsprechen die Zahlungen realen Baufortschritten?
9. Gibt es einen Einbehalt bis zur Abnahme?
10. Welche Ausschlüsse sind in Ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehen?

Ein seriöser Unternehmer sollte diese Fragen nicht als ungewöhnlich betrachten.

Sie bitten ihn nicht, Ihnen zu vertrauen: Er ist es, der Sie manchmal bittet, ihm mehrere zehntausend Euro anzuvertrauen.

ECV: Prüfen vor der Unterzeichnung und morgen vielleicht besser versichern

Der europäische Renovierungsmarkt repräsentiert beträchtliche Summen.

Dennoch ist der Privatkunde noch zu oft auf sich allein gestellt, wenn er beurteilen muss, ob ein Angebot stimmig ist, ob das Unternehmen zuverlässig erscheint und ob die angebotenen Garantien ausreichen.

Das Ziel von ECV ist es, den Verbraucherschutz vor die Unterzeichnung des Angebots zu verlagern.

Und wenn die derzeit mit der Versicherungsbranche geführten Verhandlungen erfolgreich sind, könnte eine positive ECV-Analyse morgen auch als Grundlage für die Berechtigung zu einem Versicherungsschutz dienen, der speziell auf die Risiken der Baustelle zugeschnitten ist.

Das wäre eine logische Entwicklung: das Risiko prüfen, bevor man entscheidet, es zu versichern.

Zusammenfassend

Ja, es gibt in Europa verschiedene Versicherungen und Garantien, die einen Privatkunden schützen können.

Nein, es gibt keine universelle Versicherung, die automatisch alle unliebsamen Überraschungen auf einer Baustelle abdeckt.

Und vor allem: Zehnjahreshaftpflicht, Haftpflichtversicherung, „Dommages-ouvrage“, Bankgarantie und Fertigstellungsgarantie sind nicht dasselbe.

Vor der Unterzeichnung muss man also genau wissen, was abgedeckt ist … und was zu Ihren Lasten geht.